0. 하자에 대한 글을 시작하기 앞서 그리고 하자보수기간.

 국내 다수의 새 아파트는 선 분양제입니다. 완성된 아파트를 보고 매입하는 것이 아니라 먼저 돈을 내고 나중에 다 지어지고 받습니다. 그리고 공장과 같이 여러 변수가 통제되는 환경에서 지어지는 것이 아니라 현장에서 대부분의 작업이 이루어지기 때문에 품질도 균일하지 않습니다. 그렇기 때문에 품질 이하, 기대수준 이하의 아파트를 입주자가 받지 않도록 주택법에 의해 준공(사용승인) 45일전에 연속 2일 이상 입주자 사전점검을 실시하고 있습니다.

 이 글은 아파트 하자에 대해 이야기 하려고 합니다. 먼저 1부는 입주자 사전점검을 할 수 있도록 세대 내 건축 용어와  사전점검 방법을 사진을 통해 전해드리려고 합니다. 그리고  2부는 특정에 대해 하자가 일어나는 원인과 관련된 법률 그리고 아파트에 관한 이야기를 나누기를 위해 글을 작성하였습니다.

본문을 시작하기 앞서 저는 한 명의 건축시공기술사로서 종합건설사에서 건축 시공을 담당하기도 하고 때로는 입주자를 대신하여 사전점검을 진행하기도 합니다. 이렇게 몇 개의 아파트 현장을 경험하고 또 백 세대가 가까운 사전점검을 대행하면서 ‘이게 하자인지, 어디까지 하자인지 묻는 질문을 받으면 이렇게 말합니다.

“눈에 거슬리고 사용하기 불편하면 하자입니다. 하지만 공장에서 찍어내는 공산품이 아니라 모든 하자를 다 보수해줄 수 없으므로 적정선에서 수용이 필요합니다.”

제 경험에 의해서는 입주 전 사전점검이나 입주 후 하자보증기간 내 접수되는 모든 하자에 대해 시공사나 CS Center가 보수해주는 것을 아니라 접수된 현황에 따라 기준을 만들어 보수를 합니다. 그래서 같은 시공사 동일 브랜드의 아파트도 단지마다 하자 보수 범위가 차이가 날 수도 있습니다.

전부 다 보수 해주는 것이 아님에도 입주점검이 필요한 이유는 크게 2가지 라고 생각합니다.

 첫 번째 이유는 중대한 하자를 방지하여 입주 시에 주거환경을 확보를 위해서 입니다.  중대한 하자는 누수, 결로, 과도한 창틀 처짐으로 기밀/수밀성 미확보 등 주거환경에 큰 영향을 주고 복합 공종 하자로 원인을 찾기도 보수방법도 어렵고 시간도 오래 소요됩니다. 사실 중대한 하자가 발생하며 입주자에도 불행이지만 시공사도 입주자 보상, 하자 소송, 브랜드 평판 저하 등 많은 리스크가 있기 때문에 중대한 하자에 대해서도 시공사 자체적으로도 여러 번 확인합니다. 

 두 번째 이유는 본인 그리고 가족들이 함께 살아갈 공간, 집이기 때문입니다.  사람은 생애의 95%를 지붕이 달린 건축물 안에서 생활한다고 합니다. 회사, 학교, 학원, 체육관 여러 건축물 안에서 생활하겠지만 가족과 함께 보내는 공간은 집입니다. 이사 후에는 여러 가구나 짐으로 집에 대부분이 가려지고 익숙해지므로 자세히 볼 일이 잘 없습니다. 어떻게 보면 입주 점검은 앞으로 살  ‘내 집＇이라는 공간을 가장 자세히 보는 시간이자 유일한 시간 일 수도 있습니다.  저는 만나는 입주자분들에게 제가 대신 점검을 해주더라도 이사 하기 전에 가족들과 꼭 한두시간이라도 붙여논 하자 스티커를 따라가면서 자세히 집을 둘러보면 좋겠다고 말합니다. 사실 대부분의 입주자 분들은 생애 처음 가져보는 새 아파트, 새 집이기 때문에 이런 말을 따로 하지 않아도 하루 종일 집을 수차례 둘러봅니다.

입주자 분들이 사전점검 기간 내내 수차례 집을 점검하지만 도배나 코킹과 같은 육안상/미관상 하자 말고는 기능상 하자는 제대로 확인을 못하는 경우가 많습니다. 사실 집이라는 공간에서 시간을 보내는 것은 익숙해도, 집을 자세히 보는 것은 낯설뿐만 아니라 새 아파트는 보는 것도 흔한 경험이 아닙니다.

그렇기 때문에 이 글을 통해 앞으로 살아갈 공간, 내 집에 보다 정확하고 쉽게 알아갈 수 있도록 도움이 되었으면 좋겠습니다.  

 

- 하자보수 기간

 

분양 받은 아파트는 첫 입주 전에 1~2달 전에 사전점검 행사를 가지게 됩니다. 이 때 일부 품질 이하의 시공된 하자를 찾아낼 수 있지만 전부 찾아낼 수 없다고 생각합니다. 시공되는 자재들은 온도와 습도에 영향을 많이 받기 때문에 사계절 적어도 1년을 살아봐야 한다고 생각합니다. 발코니나 창호 주변 결로도 겨울을 지내보지 않는 한 알기 어렵습니다. 그래서 단열공사도 하자보수 기간이 3년이고 각 시설부위마다 다릅니다.

 

종류	보수기간	예시
육안상/ 미관상 하자	2년	타일 / 도배/  도장/ 마루 / 수장/ 가구 등
기능상 하자	3년	단열(결로) / 창호/ 목문/ 전기 / 통신 등
구조체 하자	5년	방수 / 콘크리트 / 조적 / 지붕 공사 등

 

공동주택관리법 시행령 36, 37조에 나와있는 사항을 간소하게 정리한 내용입니다.

아래 링크에 들어가면  각 시설물 공사마다 자세한 사항을 알 수 있습니다.

https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=1222&ccfNo=3&cciNo=1&cnpClsNo=1&menuType=cnpcls&search_put=